推行二手房指导价，是否将进一步冲击正持续降温的东莞楼市？

10月8日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》（下称《通知》），正式建立二手住房交易参考价格发布机制。

《通知》明确，东莞住建局在二手住房网签交易价格基础上，综合考虑税务部门、金融部门的评估价格、周边新建商品住房网签价格等因素，经调查分析，形成二手住房交易参考价格。

同时，东莞住建局还公布了首批218个楼盘的二手房指导价。据记者整理，首批名单中，价格最高的楼盘为松山湖翰林湖花园，成交参考价格为43436.7元/㎡；价格最低的楼盘为常平新城市花园，成交参考价格为8214.95元/㎡。首批名单中，二手房参考价格排名前五的住宅小区均位于东莞松山湖。

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东莞正式发布二手房指导价

《通知》指出，为坚决贯彻“房住不炒”定位精神，落实《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》文件规定，进一步加大二手住房交易信息公开力度，规范二手住房市场交易秩序，现就建立二手住房交易参考价格发布机制。

《通知》具体提出两项内容：

一、市住房城乡建设局在二手住房网签交易价格基础上，综合考虑税务部门、金融部门的评估价格、周边新建商品住房网签价格等因素，经调查分析，形成二手住房交易参考价格，在局官方网站、微信公众号等发布，并视市场运行情况适时调整更新。

二、房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于本市二手住房交易参考价格的挂牌价格。二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

在多地已建立的二手房指导价机制中，对参考价的定价更多是考虑周边住房价格、成交情况等因素，而本次东莞市的二手房指导价定价机制，则明确提出了将考虑税务、金融部门评估价格。

据东莞住建局介绍，东莞将以今年第二季度二手住房网签交易数据为基础，将二手住房网签交易套数超过10套（含）的住宅小区纳入统计范围，并对统计方式进行了优化和提升，综合考虑了税务部门、金融部门的评估价格以及周边一手楼盘网签价格等因素，统计维度更丰富，统计方式更合理，对市场交易也起到更好的指导作用。

此外，东莞住建局还明确，发布二手住房交易参考价格后，市住房城乡建设局将组织对全市房源挂牌情况开展全面检查，对房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台挂牌的价格虚高二手住房房源，一律要求下架处理。

已公布首批218个活跃住宅小区参考价

在正式建立二手住房交易参考价的同时，《通知》还同步发布《东莞市成交活跃住宅小区二手住房交易参考价格表》，公布了首批218个楼盘二手房指导价。

据券商中国记者整理，首批名单中，价格最高的楼盘为松山湖翰林湖花园，成交参考价格为43436.7元/㎡；价格最高的楼盘为常平新城市花园，成交参考价格为8214.95元/㎡。首批名单中，二手房参考价格排名前五的住宅小区均位于东莞松山湖。

东莞市首批二手房参考价排名前十住宅小区

序号

备案名称

成交参考价格

（单位：元/㎡）

1

翰林湖花园

43436.70

2

松山湖1号花园

43153.20

3

星城翠珑湾

40680.00

4

万科金域华府

39600.00

5

保利红珊瑚花园

37078.20

6

中信森林湖

36780.30

7

天骄峰景

36720.00

8

景湖春晓

35163.90

9

银湖山庄

34831.80

10

金地艺境花园

34082.10

数据来源：东莞市住房和城乡建设局

而记者根据东莞安居客网站查询结果，二手房参考价为4.3万元/㎡的东莞松山湖1号花园在10月份的挂牌均价为9.6万元/㎡。

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东莞住建局也指出，接下来市住房城乡建设局将继续加强房地产市场监测分析，对二手住房网签交易价格、评估价格和周边新建商品住房网签价格等数据进行收集整理和对比分析，根据房地产市场变化情况，适时调整二手住房交易参考价格，进一步完善发布机制。

需警惕楼市过快遇冷

东莞住建局指出，在此之前，市住房城乡建设局已分别发布2020年第四季度和2021年第一季度成交活跃二手楼盘网签交易价格情况，由于只参考网签交易价格，且采用“掐头去尾”式的统计方式，导致较易被偏低价格区间的交易拉低均价，未能完全反映真实的交易价格平均水平。

在8月2日，东莞住建局曾发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，其中提出，对司法拍卖房纳入限购范围；对个体工商户进行限购；将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年；明确将在二手楼盘网签交易价格常态化发布基础上，加快建立二手住房成交指导价发布机制。

在本地政策不断收紧，以及全国房地产市场信贷政策收紧之下，东莞二手房市场也遭遇明显降温。据房天下研究院监测，9月东莞二手房挂牌均价为22758元/平方米，环比下跌0.71%。9月东莞二手房挂牌均价为22758元/平方米，环比下跌0.71%。

根据诸葛找房数据研究中心数据，今年中秋假期东莞二手房成交48套，而“十一”假期东莞仅成交27套，成交量较中秋假期下跌44.3%，较去年同期下滑88.9%。

中原地产首席分析师张大伟认为，楼市防止降温过快很可能成为未来政策趋势。近两年来楼市调控越发严格，一边是对热点城市的新房、二手房的“限价令”，很明显，房价大涨会放大金融风险，而房价过快遇冷也同样不稳定。最近全国多个城市出台“限跌令”，表面是部分房企在负债高压下抢跑，背后其实进一步说明了“稳定”是楼市最确定的关键词。